[摘要] 楼市“限外令”在执行十年后松绑了。看得出来，这次政策调整，对外资投资房地产管理有了优化和改进。对比2010年11月住房和城乡建设部、国家外汇管理局发布的通知，这次松绑“限外令”并没提及限制购买套数，这被业界乐观地解读为“似乎只要是自用，就可以买买买。”
楼市“限外令”在执行十年后松绑了。看得出来，这次政策调整，对外资投资房地产管理有了优化和改进。对比2010年11月住房和城乡建设部、国家外汇管理局发布的通知，这次松绑“限外令”并没提及限制购买套数，这被业界乐观地解读为“似乎只要是自用，就可以买买买。”报道认为，“限外令”松绑，意在使“国内住宅估值范围面向全球投资者，我国房产或从此进入国际投资投机者视野，从而被纳入全球资产估值体系，这意味着国内住宅不动产估值基准和估值范围将发生重大变化”。甚至有更乐观的评论认为，“限外令”松绑后，无论境外个人购买国内住宅，还是境内个人投资境外房产，都已没有太多限制。这实际上已打通了国内住宅进入全球资产估值的新通道。
那么，松绑“限外令”究竟是想借此引进国际投资者以助推中国搞活国内房地产市场呢？还是要本着立足国内投资者力量来推动国内房地产市场健康发展呢？前者是一个长期性问题，后者则是急迫性问题。实现国际投资便捷化，原本无可厚非，但我们必须要看清楚目前我国房地产市场存在的风险。
近期国内各大商业银行内部风险测试都表明：目前沉淀在房地产行业的资金占货币投放总量的比例已逾百分之八十。房地产价格与需求已表现出“悬空自转”的失灵现象。这是房地产业长时间推行“货币量实现流量与流速的捆绑”政策所导致的必然结果。中国经济已在缓慢下行，当然必须采取断然措施。而说到“资产估值”，就不能回避对“土地价格的有效控制”，因为“土地价值的走向”，决定了在国民经济中处于基础地位的农业的发展状态，决定了在国民经济中体量大的工业产能的消化方向，决定了在国家产业生态体系中庞大的房地产行业的发展模式，决定了代表国家整体价值的货币在国际货币体系中的价值定位。
就此，不难看清楚：搞活国内房地产市场的着力点和立足点，终究还是要点放在国内，依靠国内投资者来建立有序的、健康的市场秩序。鉴于当下我国楼市的表现虽未如市场荣景时代那般“金”与“银”的资本狂欢，但也呈现出不同于整个颓势周期的新常态。为尽快改变中国经济结构尤其化解金融结构中的风险成分，笔者在此提出如下建议。
其一，出台房地产政策，对国内投资者解除楼市的各种限令（特殊地区除外），以此激活房地产市场；其二，进一步降低二手房的相关税费，尽力减少市场干预环节，打击不法服务商行为，尽快完善二手房市场体系；其三，鼓励房地产企业实施大规模兼并，以“以优并劣、以大并小、以强并弱”的方式，全力提升建筑市场结构；其四，对房地产企业试行压力测试，做好企业破产的法律、财税、人员安置、破产项目的续接等各项准备；其五，出台严厉的金融政策，提升金融企业风控指标，限定金融机构针对“选定目标对象”，采取挤压对策，加速其走上破产程序；其六，通过立法建立企业破产保险基金制度，在企业破产之前，通过法律行为硬性规定“企业破产保险基金”的额度、提取方式、发放程序和办法；其七，引爆“选定目标企业”，即选择一小部分资质差、实力弱、负债高的房地产企业，“分区域”实行破产，以使国家的金融风险，通过“引爆”方式，尽快在可控范围内、分地域、分阶段、有步骤地释放，以此实现降低和释放金融体系风险的战略目的；其八，对于已选择引爆房地产风险的地区和目标企业，要有完善的措施应对，高度管控、全程配合、封闭操作；在引爆风险的同时，要在相关匹配上有足够利好动能的消息予以对冲；要有上下“统而处之”的决心和措施，要汲取以往的经验和教训，绝不能将责任和风险全部推给地方和基层，那种“谁的孩子谁抱”的“一推了之”的态度和做法，是要不得的。
据笔者的分析，欧洲因“难民危机”发酵，经济或将再度进入低迷，这将为中国未来提供一个至少三年的消化风险的缓冲期。我们应抓住这个机遇期尽快释放房地产业积累的风险。可控性引爆房地产“病危企业”，绝不是在给经济下滑增添变数，而恰是一种主动消化经济机体中的不良成分的“攻势战略”。
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