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楼市泡沫要上天 房价上涨背后帮凶是它

腾讯财经     2016-06-15 17:43

[摘要] 中国房价自2015年年初以来平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期,这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市,今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。而楼市股票的低迷暗示着当前房地产复苏的不可持续。

2016年初,一线城市曾出现房价暴涨,随后带动部分二三线城市房价普涨,甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。与此同时,商品房库存积压依然非常严重,去库存效果甚微。房地产市场牵涉面广,与投资、信贷、金融风险直接相关,是影响经济增长和金融稳定的关键因素之一。

【楼市有没有泡沫这还用问吗?】中国房价自2015年年初以来平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期,这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市,今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。而楼市股票的低迷暗示着当前房地产复苏的不可持续。

2016陆家嘴论坛6月12日、13日在上海举行,央行原副行长吴晓灵媒体问及“房地产有无泡沫”等问题时,霸气反问记者:“你买的起房吗?你觉得房价不高吗?”

2016陆家嘴论坛6月12日、13日在上海举行,央行原副行长吴晓灵媒体问及“房地产有无泡沫”等问题时,霸气反问记者:“你买的起房吗?你觉得房价不高吗?”

【近7年信贷资金暴增63万亿】吴晓灵在谈到货币政策时表示,从1949年—2008年全国信贷30万亿,而2009年—2015年,涨了63万亿。也就是说用七年时间放了30年的两倍多的贷款。货币供应过多了,不是带来物价的上涨,就是带来资产价格的上涨,在中国,也就主要是房价的上涨。

【楼市杠杆牛 却暗藏危机】除了买房需要大量信贷外,买地建房也要大量信贷才行,开发商以三分之一的自有资金撬动三分之二的其它资金,购房者以20%的首付款作为杠杆,其它的是银行贷款。信贷资金开路,庞大的民间资本跟进,形成一个杠杆效应,让大量的城市房价一夜暴涨。

统计数据显示,我国房地产贷款占金融机构全部贷款的比重约20%。如果考虑到还有以其他用途申请的贷款变相进入房地产市场,这一比重可能更高。一旦货币政策出现结构微调或信贷政策有所调整,对于房地产市场的影响就会产生一定的影响。

我国房地产信贷房地产信贷不良率不到1%,居民储蓄等金融资产远高于负债,居民购房首付平均为房价的30%左右,银行按揭贷款总规模约为房价总市值的10%。非金融机构也大量为购房者提供从首付款到资金周转的全方位融资信贷,大大降低了购房者借贷买房的门槛。

【信贷偏好房地产 “养育”了一批地王】货币超发——信贷充足——央企抢地——杠杆资金跟进——地价上升——房价暴涨——货币新一轮被迫超发,这是一轮可怕的正反馈循环,加速了楼市泡沫的生成。去年股市也是这一逻辑,只不过我们说股市是有毒资产价值定价显著背离,这次有毒资产是不动产而已。

中国新的信贷周期开始于2015年,自从那之后信贷加速扩张到史无前例的水平,M1货币供应现在的增长率是22.9%。我国是间接融资为主的金融体系,银行自主进行放贷,自担风险、自负盈亏。所以,贷给谁、不贷给谁,基本由银行的信贷偏好说了算。

当前整体流动性过剩,企业不愁贷款,扎堆地选择投资房地产市场,此外,政府对风险的大包大揽,使这些房企根本不需要考虑风险。拿地的资金大多是银行的,至多把地给银行罢了。自然也就不会把地价当回事。尤其是央企、国企,以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势,就更不需要考虑成本、代价的问题了。

【美国次贷危机 房地产信贷失控的教训】美国次贷危机很大程度上是由于银行以很低的利率,大量发放住房按揭贷款给缺乏还款能力的群体,“两房”(房利美、房地美)以低标准购买银行这类贷款或为银行发行复杂的证券化产品提供担保,美联储等监管机构放松监管、无所作为,终风险不断积累,信用链条断裂给金融体系造成严重冲击。

美联储宽松的货币政策也为房地产泡沫推波助澜。美国政策利率水平较低,持续时间太长,导致房贷成本很低,人们大量借钱买房,后形成房地产泡沫。上世纪20年代,美国银根较松助长房地产泡沫,但当时购房首付比、银行资本充足率均较高,房地产泡沫破裂后并未引起银行危机。

【治本之策 去除房地产抵押物属性】有专家认为 去除房地产抵押物属性是治本之策。金融体系有句名言——大而不能倒。土地和房产作为大的抵质押物,其份量显然比大的金融机构还要大。去除房地产的抵押物属性是治本之策,即大力发展信用融资逐步置换房地产抵押贷款。不过,这是个长期政策,需缓缓图之。

【土地政策不能抛弃】对于地方政府来说,面对民众对高房价的不满与抨击,地方政府通常也会表现出对房价不满的态度,出台一些临时性措施。如限购、限价等,但从实际结果来看,地方政府始终不能抛弃土地财政。

部分一线城市需要扩大土地的供应量,同时要有开放型的城市规划设计,加强卫星城的规划,统筹不同地域的发展,而不是一味坐视“地王”一个接一个诞生。另外,还应该注重租售并举,进一步强化租赁市场,平衡供求关系。

标签: 楼市 泡沫
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