[摘要] 5月份，住房城乡建设部起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，住房租赁市场将迎来正式的管理法规。
5月份，住房城乡建设部起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，住房租赁市场将迎来正式的管理法规。住房租赁市场作为住房制度的重要组成，已取得了实质性的进展。未来住房租赁市场走势将更加规范，也将成为我国调整住房结构、建设购租并举住房制度的主要推动力。继限购、限贷后，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段。自今年3月厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延，5月郑州、南京、长沙、无锡、嘉兴、南宁等城市加入限售行列，已经有超过30个城市实行限售措施。多数城市明确新购买住房的，需取得产权证后满2-3年方可上市交易，部分地区分类限制，主要限制非本地户籍购房再交易转让。
2017年1-5月份，房地产开发投资增速首次出现回落；企业开发资金来源增幅收窄；商品房销售面积增速放缓；5月份，房地产景气指数止升回落，降至101.18，造成景气指数下滑的主要原因，是本月房地产多项指标有所回落或涨幅持平。
◆ 高层动态
5月3日，国土资源部召开会议，国土资源部党组书记、部长、国家土地总督察姜大明提出，要充分发挥国土资源管理对雄安新区规划建设的服务保障作用，计划将雄安新区作为国土资源管理改革试点和创新政策的先行先试区，重点从保障用地需求、土地供应政策、城市地质调查、不动产统一登记和土地税费相关政策等方面给予支持。
5月6日，国务院副总理张高丽在安新县主持召开雄安新区规划建设工作会议，强调要保持清醒头脑、坚持问题导向，精心细心用心、有力有序有效做好管控工作，坚决管住土地、管住房地产、管住周边区域，保护历史文化遗产，保护环境生态，保持社会大局稳定，为雄安新区规划建设开好局、起好步创造有利条件。
5月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议确定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。
◆ 政策出台情况
5月2日，国土资源部办公厅印发《压缩不动产登记时间实施方案的通知》，提出各地要通过提高受理能力、加强业务联动、强化信息共享等措施，将一般登记业务的办理时限压缩至20个工作日，不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日，不动产查封登记、异议登记即时办理。政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日办结。
5月5日，国土资源部印发《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》，要求对五方面工作展开全面排查。一是部门衔接方面。是否存在国土部门与规划、建设等相关部门尚未建立工作衔接机制，原登记资料尚未移交到位，信息和相关数据尚未实现部门间共享，存量数据未有效整合，导致群众在办理不动产登记时来回跑的问题。二是政策执行方面。是否存在对相关政策执行出现偏差，要求不明确，导致划拨土地上的房产办理不动产登记受阻的问题。三是办事效率方面。是否存在业务流程复杂、办理速度慢、办证效率低等问题。四是登记能力方面。是否存在由于交易频繁，工作人员不足，办事场所局限，登记机构现有办理能力难以满足群众需要问题。五是历史遗留方面。是否存在房屋已经颁发所有权证，但由于开发商未取得土地使用权、擅自增加容积率或变更土地性质、超出批准范围，导致房屋难以办理不动产登记等问题。
5月10日，国土资源部印发《2017年土地利用计划》，提出促进房地产市场平稳健康发展。房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标。房价上涨压力大的城市要统筹存量和增量建设用地，综合考虑区域人口、就业、公共服务设施建设等因素，优化土地供应结构，相应增加年度住宅用地供应。
5月19日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场。
5月23日，国土部发布了《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）并开始公开征求意见。修正案针对我国当前土地征收制度不完善，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价，宅基地用益物权尚未完整的落实，土地增值分配机制不健全等实际问题，对《土地管理法》做出相应修改。
本月主要城市出台的地方性政策：
5月3日，郑州发布《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，要求调整商品住房限购区域，在前期已规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。在限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业(不含专营住房租赁业务的企业)销售住房(含新建商品住房和存量住房)。在限购区域，暂停向已拥有一套以上(含一套)住房的本市户籍单身人士出售住房。在郑州市行政区域内，2017年5月3日(含)之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。在郑州市行政区域内，2017年5月3日(含)之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。
5月3日，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。
5月4日，北京市发改委发布《关于进一步促进和规范功能性特色小城镇发展有关问题的通知》，明确多部门将重点聚焦生态、旅游休闲、文化创意等领域，强化镇域发展特色。特别提出，严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发，严禁整体镇域开发，严禁搞大规模的商品住宅开发。
5月9日，南京市住房保障和房产局发布《关于明确住房限购政策有关事项的通知》，明确对于非本市户籍居民家庭，取得硕士及以上学位、高级职称（含副高级和正高级）、高级技师职业资格的，年龄在40周岁以下，如提供与在宁单位签订的劳动合同，则购房时不需提供个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明。
5月10日，无锡市物价局、无锡市住房和城乡建设局发布了《关于进一步加强商品住房备案价格管理的通知》，商品住房备案价格确定后1年内重新调高的，价格主管部门将不予受理备案工作。
5月10日，海口市人民政府发布《海口市人民政府关于贯彻落实<关于限制购买多套商品住宅的通知>的实施细则》，将产权式酒店和二手住房纳入限购范围。从严界定购房资格，一是对非海南本省户籍人员以家庭为单位实施限购，在海南没有拥有商品住宅或产权式酒店的非本省户籍居民家庭，可在非限购区内申请首次购房；二是在限购区域内，要求非本省户籍居民家庭提供在海南省各市县的连续2年以上缴纳社保证明才能购买首套房。进一步实施差别化的贷款政策，购房贷款未结清的居民家庭，购买第2套房贷首付比例提高到70%以上。
5月10日，三亚市人民政府发布《三亚市人民政府关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》，要求非本省户籍居民家庭限购1套住房。暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。在三亚市中心主城区购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。同时，三亚将禁止期房转让和限制现房转让。
5月13日，河北省政府办公厅印发《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，指出，房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要制定和执行住房(含新建商品住房和二手住房)限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。完善差别化住房信贷政策。原则上对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于40%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；对不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
5月13日，南京市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。
5月16日，安徽省七部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，要求进一步加强非住宅商品房供应管理、多渠道消化非住宅商品房库存、加强房地产市场监测分析和风险防控。
5月17日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，明确上海停止审批公寓式办公项目。加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目，要重新审图。
5月20日，无锡市政府发布《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》，暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房，购买住房在取得不动产权证2年内不可转让。
◆ 市场运行状况
房地产开发投资：2017年1-5月，房地产开发投资37595亿元，同比增长8.8%，与上年同期相比回升1.7个百分点，与上月相比下滑0.5个百分点。其中，商品住宅完成投资25423亿元，同比增长10.0%，与上年同期相比回升3.2个百分点。
5月份当月，完成房地产开发投资9863亿元，同比上涨7.3%，增幅比上月下滑2.3个百分点。其中，住宅完成投资6752亿元，同比上涨8.4%，增幅比上月下降0.7个百分点。
资金来源：2017年1-5月，房地产开发企业本年资金来源达58989亿元，同比增长9.9%，增幅比上月下降1.6个百分点。其中，利用外资增长最快，实现90亿元，增长115.1%；自筹资金最慢，下降3.4%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现9600亿元，同比增长8.6%。
5月份当月，房地产开发资金来源新增11768亿元，同比上涨4.0%，增速比上月减慢7.3个百分点。其中，国内贷款新增1723亿元，增长19.3%，增速比上月减慢28.3个百分点；个人按揭贷款新增1938亿元，同比下降9.6%，增速较上月减慢14.5个百分点。
土地购置：2017年1-5月，房地产开发企业土地购置面积为7580万平方米，同比增长5.3%，涨幅与上年同期相比回升11.3个百分点。土地成交价款为3036亿元，增长32.3%。
5月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2052平方米，同比下降1.4%，涨幅较上月回落15.0个百分点。当月土地成交价款为932亿元，同比增长28.2%。
从土地平均购置价格来看，2017年1-5月，房地产企业购置土地平均价格为4005元/平米，同比上涨25.6%，比上月涨幅扩大1.5个百分点。
新开工面积：2017年1-5月，商品房新开工面积为65179万平方米，增长9.5%，与上年同期相比，增速回落8.8个百分点。其中，商品住宅新开工面积为46903万平方米，增长15.1%。
5月份当月，商品房新开工面积为16939万平方米，增长5.2%，增速较上月下降4.9个百分点。其中，商品住宅新开工面积为12103万平方米，增长8.4%，增速较上月回落8.1个百分点。
市场销售：2017年1-5月，商品房累计销售面积54820万平方米，同比增长14.3%。其中，商品住宅实现销售面积47957万平方米，同比增长11.9%。5月份当月，商品房销售实现13165万平方米，同比上涨10.2%，增速较上月加快2.5个百分点。其中，商品住宅实现销售11432万平方米，增长8.3%，增速较上月加快3.3个百分点。
从销售额上看，2017年1-5月商品房销售额实现43632亿元，同比增长18.6%。其中，商品住宅实现销售额36656亿元，增长15.3%，增幅同比回落38.1个百分点。
从待售面积看，5月末商品房待售面积为66018万平方米，比2017年4月减少1451万平方米，同比下降8.5%，降幅较上月扩大1.3个百分点。其中，商品住宅待售面积为36475万平方米，同比下降17.8%，降幅比上月加剧1.6个百分点。
房屋价格：2017年1-5月，商品房平均销售价格为7959元/平方米，同比上涨290元，上涨3.8%。其中，商品住宅平均房价为7644元/平方米，同比上涨226元，涨幅回升3.0%。
5月份当月，商品房平均销售价格为7907元/平米，同比上升270元/平米，增长3.5%，涨幅较上月提高1.5个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为7615元/平米，同比回升292元/平米，上涨4.0%，涨幅较上月回升1.4个百分点。
房价指数：5月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定，新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，其余大中城市房价环比下降或涨幅回落的城市个数有所增加。这意味着，在调控持续两个月后，房价明显企稳。两年前领涨的一二线城市从2017年5月开始逐渐进入调整，楼市分化进入新周期。预计三四线城市领涨今年楼市下半场，整体市场将出现平稳降温。
从70个大中城市新建商品住宅同比价格指数上看，房价同比下降的城市数量与上月持平，为1个，仅锦州一个城市，跌幅为下降0.6%，；本月有69个城市房价同比上涨，与上月相同，厦门、郑州、合肥和无锡四个二线城市继续领涨，超越北上广深四个一线城市，其中无锡涨幅，为26.5%，相比上月涨幅持续收窄。
从70个大中城市新建商品住宅价格指数上看，环比上涨的城市比上月减少2个，为56个，其中蚌埠、镇江、哈尔滨和北海等城市涨幅居前；环比下跌城市个数比上月增加1个，为9个，其中深圳、海口、杭州和南京等城市领跌，降幅为0.6%。据测算，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.5%，涨幅比上月缩窄0.1个百分点。
景气指数：2017年5月份，房地产开发景气指数（国房景气指数以2012年为基年）小幅回升，涨至101.18，与上月相比下降0.05个点，与2016年5月相比，增加0.61个点。
◆ 月度点评
本月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取棚户区改造工作汇报，确定今后三年棚改目标任务，将继续保障棚户区改造力度。今后三年棚改维持相对高位目标，这对广大仍居住在棚户区居民居住品质的改善、对商品住房库存量大的市县的去库存，以及在其间发挥重要作用的企业都有重大的影响。此外，土地首次出现限售政策。保定主城区出台目前最为严厉的限售政策，与其它城市不同的是，除限取得产权证满2年方可买卖外，保定还新提出对通过“限房价、竞地价，限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的，不得买卖。
无论是从一线城市来看，还是从15个一线及热点二线城市来看，或是从70个城市整体来看，5月份大多数城市的房价基本都是涨幅回落、降幅扩大或由升转降，收缩、下行趋势较为明显，这说明新一轮楼市调控政策的效果正在持续显现，预计6月整体市场将继续退烧，在惯例的淡季7-8月市场降温会比较明显。
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