[摘要] 九部委联合下文：要么加大培育住房租赁市场，要么推出共有产权房，一时间，包含共有产权在内的“租售并举”，成了中国楼市最火的主题词。
今年7月18日，九部委联合下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，随后，上海、南京、北京、深圳、杭州、武汉等地相继出台政策，要么加大培育住房租赁市场，要么推出共有产权房，一时间，包含共有产权在内的“租售并举”，成了中国楼市最火的主题词。
有一部老电影名字叫做《蜜月到永远》，讲述的是年轻人为了赶上单位福利分房的末班车而假扮夫妻所引发的误会和矛盾。影片的结局是皆大欢喜，然而却真实地折射出上世纪八九十年代的人们，在单位福利分房中所经历的种种折腾。
从计划经济体制下的福利性分房，到建立全面的房地产市场，大体来说中国的房改分为三个阶段：
：探索和试点阶段
从1978年起，邓xiao 平就提出了房改的概念，直到1988年2月，国务院《关于在城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》的出台，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
第二：全面推进和配套改革阶段
1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，标志着城镇住房制度改革进入全面推进和配套改革阶段。
第三：全面深化和实施阶段
是以1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》为标志的。
而最为重要的则是1998年7月3日出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布从当年下半年开始，城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。自此，在中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，市场化的商品房成了城市住房建设的主题，房地产产业链逐渐形成，中国的房地产市场被正式激活。
将近20年的时间过去了，回首1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，房改的初心实现了吗？目标达成了吗？在这份让中国房地产全面市场化的文件中，有关目标的表述是这样的：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”
第二次“房改”—由扬到抑
让我姑且把出现不久的租售并举称为第二次“房改”吧。如果说，次房改让中国的房地产市场从无到有，那么这第二次的主导方向则是由扬到抑。
不可否认，房地产市场化给中国经济带来了空前的活力。由于产业链的作用，一系列与房地产相关的行业，比如建材、化工、钢铁等，都受到了推动，得以受益。房产地成为名符其实的拉动经济增长的“火车头”，一度被列为国家经济发展的支柱产业。
但是功过相伴，毁誉相依，地方政府的土地财政、房价飚升越调越涨的怪圈、经济适用房衍生出的腐败以及最终的不了了之等等，房地产市场化所带来的负面效应，即使经历十年的调控也一直无解。谁能拉住房价飞涨这匹脱缰的野马？“租售并举”，或许这就是中央政府所酝酿的第二次“房改”。
说到租售并举，大家最为关注的可能就是今年7月18日九部委的联合发文了。而实际上，推动住房租赁市场建设的决心，早在2015年就已经初现端倪。
2015年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
2016年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。
2016年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
2017年5月19日，住建部公布专门针对住房租赁和销售法规《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，其中明确指出：“国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关设立质权。”
国家扶持，土地、金融政策倾斜，政治要求明确，很快，各地的响应政策纷纷出台。
只租不售！7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交；8月23日，上海再度推出四幅租赁住房用地，分别位于古北、陆家嘴滨江、花木、漕河泾这四个商务区的，总面积约8.77万平方米，总建筑面积逾20万平方米。所有的租赁用地，都是以远远低于市场的价格出让。
南京
扶持国有企业发展规模化租赁，2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。鼓励住房租赁国企将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房，改建后水电气执行民用价格。
武汉
由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团等市属国有企业组建5家公司，作为武汉市批国有住房租赁平台，开展规模化、集约化、专业化、规范化的住房租赁经营。目前已筹集租赁住房项目库项目35个，房源11351套（间），计划到2020年基本形成渠道多元、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
杭州
未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套。同时与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团达成战略合作，拟将国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。
北京
截至8月底，北京保障房新开工4.9万套，完成全年5万套任务的99%，竣工7.1万套，完成全年6万套任务的118%。今后五年，将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。
由购到租，老百姓的理想是居者有其屋，不论是什么样的城市，人们可以根据自己的实际需要去自由地选择租房还是买房，同时，无论是租是买，都可以享受到城市里相应的社会福利和保障。政府希望达到的目的是用租赁房削弱人们的购房欲望，削减房屋的投资属性，让房地产市场平稳发展，同时征赁税、缩小租售比，规范和培育城市住房租赁市场，使其成为房地产市场的有效补充。
不论目标和希望如何，第二次房改成功于否的关键的就在于各地方政府对于租赁住房规模的拿捏。规模小了形不成气候，城市的需求也得不到满足，不足以影响房地产市场的现状；规模大了，又会伤及房地产市场的根本，造成极端事件，引发经济崩盘。
此外，租售并举也会成为衡量一个城市实力的试金石。由于租售并举的推行，势必会使土地市场在一定限期内遇冷，因此经济发展好的城市，地方政府对于土地出让金的依赖度不高，会更敢于落实；相反对于土地出让金较为依赖的地方政府，短时间会更难于平衡和抉择，或许埋下头沉下心来扶持企业发展、带动城市经济良性循环、提高城市的竞争力与吸附力，会是的办法。
而对于开发企业来说，目前的形势下，做好转型和应对也是非常重要的事情。
房地产开发和房屋租赁是两个迥然不同的市场，前者要求尽量缩短开发周期，后者则必须长期持有。从这一特性来看，国企和央企无疑会成为房屋租赁市场的主要角色。此外，著名上市企业万科，早在2016年就提前布局，以109亿元拿下北京海淀区2宗自持100%地块，引发业内外轰动，今年6月6日，万科又在广东佛山再度斩获一块100%自持地块。
以追求利润为目标的众多民营房地产企业若想分得一杯羹，就必须得在营利模式上做出创新和调整。而那些以高杠杆入市，追求快进快出的民营房地产企业，其资金压力和利润空间将面临更为严峻的挑战。当然，这些房地产企业针对自己内部各项目的考核，也应当做出及时调整，以适应当前的变革。
对于购房者而言，政策出台之后，可供于商品房销售的土地势必减少，市场上针对刚需的可售住房将更为有限。要么调整心态去租房，要么努力挣钱去买房，观念的变革可能更为重要。
如同次房改带来房地产行业的空前繁荣一样，第二次房改也将催生住房租赁行业百花齐放。比如，一些口碑好的品牌物业公司，会在承接资产管理上做文章。再比如，信用租房的平台，会在提升用户服务，避免黑中介、假房源、恶意违约等行业问题中崭露头角。
无论是否出于主动，租售并举已经在范围内迅速蔓延，在这次中国房地产的第二次变革中，政府和企业都应当找准自己的位置，承担自己的责任，不能缺位，更不能错位。唯此，第二次房改才有可能真正有效地解决普通居民的住房难题，实现“住有所居”的理想目标。也唯有如此，二次房改的主角租赁住宅才会免于落得一次房改中经济适用房那样尴尬的结局。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
