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分类调控效果明显 楼市长效机制渐行渐近

上海证券报 张良刘向红  作者:张良刘向红   2017-10-31 09:18

[摘要] 在全国热点城市实施新一轮调控一年来,楼市步入震荡式降温通道。

在热点城市实施新一轮调控一年来,楼市步入震荡式降温通道。新房市场成交量大幅下降,二手房市价普遍下跌,加之土地供应增加,租购并举开始推行,住房正逐步回归居住属性。按照住建部部长王蒙徽的预计,今年四季度房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。

热点楼市持续降温

据不完全统计,自2016年9月30起,有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施,从限购、限贷的“双限”,逐步升级到限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”。而首套房贷利率的上调,更是让调控从一、二线热点城市扩展到房价上涨过快的部分三、四线城市

随着房地产调控的不断深入,楼市降温的效果逐渐显露。据同策研究院数据,2016年10月以来,北上广深四个一线城市成交量受政策调控的影响,缩量明显。2017年1月至9月,四个一线城市总计成交1836.52万平方米,同比下滑46.35%。

而国家统计局新统计数据显示,2017年9月份15个热点城市新建商品住宅价格延续滞涨格局,其中4个城市指数环比持平,其余城市均呈现不同程度下跌。一线城市中,广州(楼盘)跌幅大为0.5%,北京(楼盘)下跌0.2%,上海(楼盘)下跌0.1%,深圳(楼盘)持平。二手住宅方面,除广州环比微涨0.2%外,其余城市环比均下跌,北京跌幅大为0.6%,深圳和上海均下跌0.1%。

一线楼市的表现具有风向标意义。中原地产首席分析师张先生告诉记者,从今年3月份开始,北京楼市成交全面萎缩,新建住宅1月至10月成交量为2055套,创造了北京新建住宅商品房近10年有网签数据的历史低值,同比跌幅达到了50.6%。北京二手房成交量同样大幅度下调,1月至10月成交套数为11.66万套,同比跌幅为50.4%。特别是进入5月以后,成交量持续走低,从6月开始更是连续多月成交量低于1万套,价格跌幅也处于第yi。

“现在上海的一手房已很少看到开盘即售完的现象,基本上都会剩下一两成。上周我去看了一开发商的青浦项目,现场看房的人不是很多,销控板上有一半房子没卖完。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。

三、四线城市去库存明显

较之一、二线城市的降温,三、四线城市则在去库存上加大力度。

记者近日在安徽芜湖(楼盘)镜湖区调研时发现,芜湖的二手房市场比较冷清,但一手房市场销售依然不错。有开发商销售人员告诉记者,公司去年8月份拿的地,今年1月份首次开盘,800多套房子当天即销售一空。记者在现场看到,该楼盘每平方米均价大约在11800元至12200元。尽管是工作日,但仍有几组客户在与销售人员进行购房洽谈。“我们的客户以本地客、刚需和改善需求为主。”销售人员说。

易ju研究院智库中心研究总监严先生表示,过去三、四线城市的去库存周期相对较长。但在这一轮楼市调控中,三、四线城市基本面得到较好改变,这和外溢效应积极释放、购房预期不断调整等因素有关。从数据上看,当前三、四线城市的去库存周期甚至小于二线城市,充分说明其去库存效果是较好的。

经历了本轮去库存政策消化期,有很多三、四线城市的去库存周期已经明显收窄,即存销比较小。从易ju研究院监测的80个城市新建商品住宅存销比的具体数值看,9月,滁州(楼盘)、茂名(楼盘)、柳州(楼盘)、清远(楼盘)、九江(楼盘)、常德(楼盘)、马鞍山(楼盘)、景德镇、宜昌(楼盘)、金华(楼盘)、温州(楼盘)、嘉兴(楼盘)、莆田(楼盘)、惠州(楼盘)等14个三、四线城市存销比明显偏低。

长效机制渐行渐近

不断调控之下,国内楼市已进入了新的周期。

今年4月,住建部和国土资源部联合发文,要求各地根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36个月至18个月的,要减少供地;12个月至6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

北京、上海、深圳、南京(楼盘)、济南(楼盘)等多个城市纷纷加大土地供应。中原地产研究中心的统计数据显示,截至10月15日,一线城市住宅土地供应明显加速,年内供应的住宅用地已达204宗,合计供应住宅土地规划建筑面积达到2433.33万平方米,比2016年全年上涨了40%;成交面积达到1770.35万平方米,比2016年全年上涨了19%。

以北京为例,今年3月以来,住宅用地的供应量、成交量均较2016年成倍增加,共有产权房用地也频繁推出。根据北京市今年4月7日发布的供地计划,2017年北京计划供应住宅用地1200公顷。中原地产研究中心统计数据显示,北京今年以来已出让55宗住宅用地,累计地块的规划面积合计达到了673万平方米,相比2016年全年增加了210%。

加大土地供应的同时,政府正在加快培育和发展住房租赁市场。去年底,中央首提建立购租并举的住房制度。今年7月,选取了广州、深圳、南京、杭州(楼盘)等12个城市作为首批开展住房租赁试点,随后又确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。

一、二线城市随之纷纷出台鼓励租房市场发展的土地流转房源支持计划。北京提出在今后五年供应50万套租赁住房。上海提出,“十三五”期间租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计70万套。广州计划五年内供应825万平方米租赁住房用地,预计供应租赁住房15万套。深圳则计划在“十三五”期间建设40万套人才住房,其中70%为租赁住房,并要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房,并收储100万套城中村房统一租赁。

未来楼市怎么走?10月22日,住建部部长王蒙徽在答记者问时明确表示,坚持分类调控,因城因地施策,抓紧研究制定房地产长效机制,抓紧推进住房租赁市场的立法工作。可以预期的是,后期政策将维持降低房子投资、金融属性,通过租购并举、加大土地供应等措施,快速建立房地产调控长效机制的导向。

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