[摘要] 当前，房地产市场调控进入“深水区”，调控难度加大。
八成首付、银行验资、低至8%的中签率……近期，南京河西10家楼盘同时开盘，在高门槛购房条件下，仍有逾1.46 万名购房者顶着寒风，裹着棉被彻夜排队，争抢3177套限价房。新华社评论称，出现这一现象，不是房地产市场调控太严了，恰恰是调控不够全面、改革不够深化。
当前，房地产市场调控进入“深水区”，调控难度加大。一方面，部分地区市场情绪出现反弹，认为调控或将趋缓，而事实上房地产市场风险因素尚未完全得到控制。另一方面，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度尚未形成，“让全体人民住有所居”仍有一段路要走。
11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉召开部分省市房地产工作座谈会，学习贯彻党的十九大精神，要求坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，切实防范化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。
破：严打炒房
自2003年房地产被确认为拉动中国经济发展的支柱产业以来，楼市从未经历过如此力度和密度的调控周期。据统计，今年1~10月，各地发布了各类房地产调控政策超过210次，调控从常规的限购、限价、限贷新增了限售、限商，楼市进入“五限”时代。
2016年年底召开的中央经济工作会议，首次提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”，房地产市场调控方向锁定在房屋回归居住属性上。近1年来，随着各地轮番刷新趋严的调控政策，各类炒房和投机行为受到严厉打击。
从范围内的调控区域来看，今年以来，出台调控政策的城市范围不断扩大，从一二线热点城市扩散到三四线城市，中心城市和周边城市政策同步调控，形成“调控圈”。目前，一线城市全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。部分热点城市和二三线城市跟进，如南京、厦门、广州、海口等城市提出，新购住房2年或3年内不得出售。
此次房地产工作座谈会要求坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性和稳定性，同时大力整顿规范市场秩序，坚决打击投机炒作，净化市场环境。可以预见，随着楼市调控进入“深水区”，调控措施将更加全面、深化。
立：租购并举
党的十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
7月21日，住房城乡建设部会同国家发展改革委等9部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确各地要搭建住房租赁交易平台，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，开展首批住房租赁试点。
目前，各大城市正在密集出台培育租赁市场的政策文件，不少城市将租赁企业培育数量进行量化考核。11月18日，湖北省住房城乡建设厅与建设银行湖北省分行举行住房租赁战略合作签约仪式，综合运用互联网+房管+金融的模式，为住房租赁企业设立项目公司、增资扩股、并购重组、发行债券、资产证券化、REITs基金等提供全方位金融服务，为承租住房消费群体提供支付租金融资等个人金融服务。
在市场层面，万科、碧桂园、龙湖、华润等一众房企纷纷发力租赁市场，积极布局长租公寓，探索银企合作路径。10月25日，碧桂园上海长租项目获江苏银行2500万元融资，10月30日，碧桂园又与中信银行签约设立300亿元的长租住宅保障性基金。
“银行机构过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房，而在租赁政策的鼓励下，如今通过支持机构房东、发放租房贷等方式发展租赁消费场景。”易ju研究院智库研究中心研究总监严先生认为，这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。
治：长效机制
此次房地产工作座谈会还提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。同时，加快研究建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
前不久，住房城乡建设部相关负责人在接受媒体采访时表示，该部将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。
从目前已经运用的调控手段来看，在金融方面，监管部门严查各类消费贷流入楼市，各地对限贷措施、房贷利率等进行调控；在住房供应方面，已经形成了商品房、保障房、共有产权住房、租赁住房等；在立法方面，正在加快房地产税立法；在土地制度方面，住房土地供应要实现“三匹配”等。
同时，房地产市场长效监管机制也在积极探索。目前，多地正联合多部门掀起房地产市场违规检查“风暴”，健全事前事中事后信用监管体系。通过加强与金融、税务、国土、工商等部门协调配合，推进建立联合惩戒机制，将违法行为纳入诚信不良信用记录，设立严重失信者“黑名单”，提高经营者违法成本。
中房智库
从我国城镇居民住房存量看，本地居民住房问题基本得到解决，对户籍低收入家庭的住房保障也基本实现应保尽保。当前，住房领域发展不平衡不充分问题主要集中在“新市民”住房需求和住房供给之间的差距。而“新市民”的住房自有率、工作流动性、住房支付能力等特点，决定了下一阶段要以“新市民”住房需求为出发点，加快完善和构建租赁住房制度建设。
由于城乡二元分割，“新市民”具有住房自有率低、家庭化迁移比例上升、住房支付能力较为薄弱的特点。“多主体供给、多渠道保障”就是要让租赁市场形成多元化、多层次供应体系。目前，租赁住房供给来源主要分为三类。
类是个人提供的市场化房源，特点是房源点多面广，与“新市民”的需求匹配度高，是住房租赁市场的主要组成部分。但不容忽视的是，部分市场化租赁住房的确存在着质量较低、安全隐患、租期不稳定等问题，难以满足新型城镇化过程中“新市民”提升居住条件的需要。对于市场化租赁住房，应从提升“新市民”居住条件和规范房东、房客之间的租赁权益入手。一方面，通过严格执行租赁住房监管标准，在用电、用气、人均面积等方面设置标准，确保提供安全、适用的租赁住房；另一方面，应加快住房租赁立法进程，规范住房租赁市场行为，让行业监管有法可依，保护租赁双方的合法权益。
第二类是由政府提供的公租房。“新市民”完全通过市场化渠道租房带来两个问题，一是部分城市市场化租金对于中低收入“新市民”家庭压力大，需要政府通过公共政策介入，缓解其住房支出的压力；二是有些新城区、新产业园区缺乏充足有效的租赁住房供给，尚未实现职住平衡，导致部分“新市民”综合生活成本上升。针对此类问题，应发挥政策引导作用，按照因地制宜原则，采取实物配租和租赁补贴相结合的方式加以解决。公租房不仅要与廉租房并轨运行，使户籍城镇低保家庭实现应保尽保，更要逐步将“在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业无房职工、新毕业大学生”纳入保障体系，解决“新市民”租房问题。同时，应在公租房体系中，根据家庭不同收入层次，进行分层式的住房租赁补贴，增加住房公共政策的灵活性，使实物供给与专项租赁补贴有机结合起来。
第三类是社会机构建设持有运营的租赁住房。在政府对中低收入“新市民”家庭兜底的基础上，还要引进社会机构参与租赁住房市场。今年出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出，在人口净流入的大中城市，鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。近年来，社会资本不愿进入住房租赁产业的主要原因还是租售失衡。因此要从规划、财税、金融全方位发力，进一步提高租赁住房项目的商业可持续性。要提高租赁住房项目与城市总体规划、产业规划、基础设施规划相衔接，提高项目出租率和满意率，使新市民租得方便、住得省心。增加住房租赁企业金融支持力度，加大对住房租赁项目银行信贷和债务融资支持力度，进一步推进租赁住房资产支持证券化工作，既有让社会机构进入的动力，又有让社会资本规范顺畅的退出渠道，从而形成多主体供给、多渠道保障的住房租赁体系。
作者系国务院发展研究中心研究员
尹稚： 莫把城乡一体化看作房地产再次发财机会
从“农民工”到“新市民”是社会进步
过去我们把已经实现了城市就业转移的农村人称为“农民工”。这个词在实践中，意味着他们只是时段性的城市打工人员，把青春献给城市后，城市并没有回报他们，大多数人还要回到农村养老。城市之所以有活力，其实是靠新移民不断进入维系着。全球普遍使用newcomer（新移民或新市民）来描述这些人，这个词的精准内涵是要承认“新市民”是城市生活中不可或缺的一部分，是整个城市就业服务保障体系中极为重要的一部分。他们有权利在城市实现就业转移的同时实现生活模式的转变。不能让“新市民”实现了就业转移，却长期处于在城市居无定所、得不到基本居住保障的局面。
很大一部分城市租赁住房是为“新市民”准备的。“新市民”进入城市，实现就业转化，并且具有基本达标的居住条件，享受城市基本公共服务，才有可能通过2~3代人的努力，实现社会阶层跨越，实现劳动力基本素质的代际提升。
防止借城乡一体化建设“圈地”
伴随中国各项产业升级换代，试图从农村起步培育工业化进程的机会基本消失。未来中国的支柱产业、新兴产业恐怕更多是以城市为中心建立基地，因此城市反哺农村可能是未来城乡一体化进程的主导方式。
城乡交通一体化可以让中心城市职能在更大的地域范围内展开。这一点在江浙地区、珠三角地区可以看到成功案例。例如，广东东莞是一个以镇为单位的城市集群，镇与镇之间通过高速公路串联起来。在一定地域范围内，由几十个镇共同汇集成一个大都会地区，共同分担大城市的职能，这种现象非常有趣。交通一体化建设可以改变过去单一中心城市，资源、投资过度集中的状态，促进更多地区的单一中心城市变为城镇群或城镇组团、集群的模式，减轻对某个特定地域点的资源环境压力。
但是我们还要防止借一体化概念炒作房地产。随着城市土地使用严控、新的用地投放减缓，越来越多的房企开始打农村的主意，认为农村或许会出现城市进程中新一轮的圈地高潮，因而在农村地区进行大量土地储备。我认为从根本上讲是这是一种资本投机行为，而不是真实需求催生的行为。这是值得警惕的现象，而不是一个值得鼓励的现象。当然促进农村土地流转，经营性建设用地上市，扩大农民资产性收入可能从长远来看是件好事。但从立法上，我国土地是双轨制，集体土地产权边界界定与国有土地存在差别。将来是否能够从更高层法规做到同地同权无从知晓，就目前情况来看仍然存在很多法律障碍。在城市资本下乡侵入农村土地资源时，究竟会对农民原有资产产生什么影响，是短期让农民暴富，还是为农民提供更长期有效的社会保障，都值得进一步思考。要选取更为稳妥的方式，不能简单把城乡统筹和城乡一体化看作是房地产再次发财的机会，如果这样做肯定会走歪。
作者系清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长
欧阳捷： 住房市场回归满足美好生活需要
进入“新时代”，未来5年住房市场将呈现4个特征。
一是城镇化已接近尾声。从市场数据来看，三四线城市商品住宅的成交量虽然还在增长，但土地供应面积几乎是逐年下降的，也就意味着未来三四线城市的住房供应也将下降，更不要说那些更小的城镇了。随着货币政策的调整，流向房地产的资金会逐渐减少，并且在大中城市沉淀更多资金。很多中小城市的人口呈现净流出态势，但房地产还没有完全结束，因为农村人口进城还会产生需求。
二是都市圈正成为城镇化的新引擎。中央提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，大中小城市如同微信圈里的朋友，资源互换、互惠互利、合作共赢。
比如，都市圈核心城市可以把轨道交通、高速公路、快速公交通到周边的中小城镇，中小城镇可以用土地资源与核心城市的产业、人口资源进行置换，既解决了核心城市的大城市病和房价高企的痛点，又带动了中小城镇的产业升级和城镇发展，并提升都市圈经济体量能级和产业结构格局。
三是大城市进入限制性发展新周期。住宅市场的本质在于“人、地、钱”3个资源的配置，合理配置将促进房地产的平稳健康发展，资源错配就会导致市场的大起大落。而在限制性发展新周期，大城市将呈现出如下特征：限制人口规模增长，住房市场将适应人的升级需求、以中高端改善性需求为未来主流；限制土地供应，通过产业和人口转移到都市圈中小城镇，可以平抑地价和房价快速上涨的压力，都市圈核心城市的房价上涨压力得以释放；限制投机投资，未来不再允许投资投机，而且住房市场的政策不会再反复；限制金融过度投向房地产，降低系统性金融风险；限制房价上涨速度，努力缩小资产泡沫。
四是租赁住房成为大城市的供应主流。党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。“多主体供给”意味着土地供给将由城市国有土地单一垄断供应，变成国有土地主要用于可售住宅用地并保障土地财政收入，农村集体建设用地入市用于租赁住房用地并补充城市土地供给不足，这将有效解决大城市土地资源不足问题。
“多渠道保障”意味着高端商品住房、普通商品住房、共有产权住房（包括货币化保障房）、租赁住房4类住房成为不同群体的保障渠道，桥归桥、路归路，未来住房调控政策可以更加精准、细腻和差别化。
在租购并举的住房制度设计下，最终住房市场还是要回归到人民日益增长的美好生活需要上来，解决发展不平衡、不充分的矛盾。
这时候住房市场会形成分层次供给体系，就会呈现出“优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡”的新格局。
作者系新城控股副总裁
康俊亮: 推行有政策弹性的共有产权住房制度
共有产权住房制度，使住房保障制度达到了一个新高度。共有产权住房体现了“房子是用来住的，而不是用来炒”的理念，因为其满足了保障对象的居住需求，但市场化运作方式的采用以及产权共有的制度设计，又避免了保障对象大幅谋利的可能。
共有产权制度也应当因城施策。这里的“因城施策”不是解决“要不要推行”的问题，而是要解决“如何推行”的问题。具体来说，政策弹性可以体现在以下几个方面：
公租房对接的问题。如果不与公租房对接，共有产权住房与公租房应作为两类相互独立的住房保障品种。如果要对接，可以采取先租公租房，然后保障对象可以根据其支付能力决定是否要购买公租房的产权份额，将公租房变为共有产权住房。
购买产权份额的问题。较为理想的方式为，保障对象可以根据其支付能力分期购买产权份额，从1%直至100%。在这一模式的基础上，可以变通为多种模式，如固定比例产权份额模式，产权份额购买模式及产权份额购买模式等等。
产权能否上市的问题。如果允许保障对象购买100%的产权份额，意味着保障对象就退出了住房保障领域不再作为保障对象，同时，共有产权住房也就成为了商品房，不再作为保障房，但也意味着政府手中持有的共有产权住房的数量会有变动。
地方政府可以根据当地的实际情况，决定上述几个政策变量具体如何运用，实现保障对象的居住需求、地方政府的保障责任、地方政府财政承受能力三者的长久、有效统一。
作者系中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长
江瀚： 防范金融风险是深化房地产调控重中之重
长期以来，中国房地产市场有着较为显著的金融化特征，这是因为房地产市场在很大程度上是由金融参与决定的。
从7月份召开的金融工作会议开始，金融市场逐渐形成了“去杠杆、控风险”的主基调。而房地产金融作为金融业务的重要组成成分，更是美国2007年次贷危机的重要引发点，所以国家会把对房地产风险调控作为重中之重，未来主要的调控重点将会集中在4个方面。
一是对于联合拿地的融资进行控制。不少房地产企业在组团拿地的过程中会产生一系列房地产融资行为，这些行为在某些时候可能会涉及关联交易，从而潜藏金融风险。
二是对于房地产企业来说，在进行房地产开发的过程中，原先依靠高杠杆进行快速开发赚钱的发展方式，在国家明确房地产市场属性——房子是用来住的、不是用来炒的之后，房地产市场的快速变现能力遇到了较大挑战。因此，房地产企业将会面临较大的资金流压力，稍有不慎有可能会引发资金危机，所以对于房地产企业的金融行为调控，也将作为调控重点。
三是居民杠杆的调控。在相当长的一段时间内，投资房地产可以说是一种“稳赚不赔”的投资方式，其投资难度远低于资本市场且有着较为稳定的利率水平。但实际上，从流动性角度来说，房地产市场的流动性严重不足，并不是一个较好的投资品，过度资金滞留于房地产市场只会带来较大的泡沫和风险，这就是为什么国家要下定决心调控房地产的原因。
四是严防违规金融产品进入房地产市场。相比于传统的房地产信贷，以消费贷、现金贷为代表的房地产金融衍生品有着较大的资金风险，所以对于变造产品更是要严防出现风险事件，拒绝非正规金融产品的市场进入。
作者系上游财经专家顾问
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